Sin energía, el agua no sube al piso 20

En un edificio alto, el agua no llega por gravedad: la sube una bomba. Y una bomba necesita energía. Por eso, en los edificios, un racionamiento de energía es también un racionamiento de agua, aunque la empresa de agua siga funcionando.

El sector inmobiliario recibe El Niño por todos lados a la vez. Lo recibe el conjunto residencial, la comunidad de propietarios o el condominio que se queda sin agua en los pisos altos, la torre de oficinas que no puede climatizar en plena ola de calor y el centro comercial que ve cómo sube su factura de energía mientras bajan sus visitantes. También lo recibe la administración que, después del sismo de agosto, ya usó parte de sus reservas.

La señal: cómo va El Niño

En Colombia, Andesco proyecta un déficit de energía del 8,6 % de la demanda para 2026-2027 y 558 municipios en riesgo alto o muy alto de desabastecimiento de agua. XM, el operador del sistema eléctrico colombiano, señaló a la región oriental, con Bogotá, y al Caribe como las zonas con mayor riesgo de afectación del servicio eléctrico.

La experiencia reciente deja una lección incómoda. Durante el racionamiento de agua de Bogotá en 2024, la Alcaldía encontró que los conjuntos residenciales habían aumentado un 60 % su consumo en los días de restricción: los residentes llenaban tanques y baldes por anticipado. La ciudad tuvo que lanzar una campaña con 229 copropiedades, unos 25.000 apartamentos, para que cerraran los tanques durante las horas de restricción.

Y las copropiedades llegan a esta temporada con las finanzas tensionadas. Tras el sismo del 10 de agosto, el Gobierno expidió el Decreto 1423 de 2026, que permite a las copropiedades afectadas usar hasta el 50 % de su fondo de imprevistos para reparaciones. Esa misma reserva es la que tendría que responder si El Niño trae daños o costos extraordinarios.

La cadena de efectos en un edificio

1. Sin agua. El racionamiento obliga a operar con lo que hay en los tanques. Si los residentes acaparan, la reserva común se agota antes.
2. Sin energía. Sin bombas, el agua no sube a los pisos altos. Sin ascensores, los adultos mayores quedan aislados. Sin energía, se apagan la climatización, las puertas eléctricas y la seguridad.
3. Sin comunicaciones. Citófonos, cámaras, controles de acceso y grupos de mensajería dejan de funcionar justo cuando más se necesita coordinar.
4. Sin operación. Oficinas que no pueden abrir, locales comerciales sin clientes, arrendatarios que piden descuentos y administraciones con más gastos y menos recaudo.

Otras vías por las que llega El Niño

• Por el calor. Más carga para los sistemas de aire acondicionado, más fallas de equipos y facturas de energía más altas.
• Por los incendios. Proyectos y conjuntos cerca de zonas verdes o rurales, con vegetación seca alrededor.
• Por las lluvias, donde El Niño trae más agua: filtraciones, sótanos inundados y daños en cubiertas.
• Por el valor de los activos. Inmuebles con mala gestión de agua y energía pierden atractivo para arrendatarios e inversionistas.

Qué haría yo

Antes de noviembre

1. Conozca su autonomía real de agua. Cuántos días aguantan los tanques con el consumo normal y con un plan de ahorro.
   Primer paso: mida la capacidad de los tanques y el consumo diario del edificio, y calcule los días de autonomía.
2. Asegure el bombeo con respaldo eléctrico. La planta de emergencia debe alimentar al menos las bombas de agua y un ascensor.
   Primer paso: verifique qué cargas alimenta hoy la planta y pruébela a plena carga.
3. Revise y mantenga los equipos críticos. Bombas, plantas eléctricas, tanques, aire acondicionado y red contra incendios.
   Primer paso: adelante el mantenimiento preventivo antes de diciembre.
4. Revise las pólizas y las reservas. Qué cubre la póliza de áreas comunes y cuánto queda en el fondo de imprevistos.
   Primer paso: pida al corredor de seguros un resumen de coberturas y exclusiones de la póliza de la copropiedad.

Durante el pico

5. Pacte reglas de uso del agua con los residentes. Horarios, cierre de tanques durante la restricción y uso de áreas comunes.
   Primer paso: lleve al consejo de administración un protocolo de racionamiento interno para aprobar antes de que se necesite.
6. Proteja a los residentes vulnerables. Adultos mayores, personas con discapacidad o con equipos médicos en casa.
   Primer paso: haga un censo voluntario de residentes que necesitarían apoyo si fallan el ascensor o la energía.
7. Gestione la energía en oficinas y comercio. Ajuste de horarios, temperaturas de climatización y cargas no esenciales.
   Primer paso: identifique qué cargas puede apagar en las horas de mayor riesgo de racionamiento.

Siempre

8. Comuníquese antes de la crisis. Un canal oficial, mensajes claros y un plan conocido evitan el acaparamiento y los conflictos.
   Primer paso: envíe a residentes o arrendatarios un mensaje con el plan de la temporada y el canal de avisos.

Las señales que conviene vigilar

• Los anuncios de racionamiento de agua y de energía en su ciudad y en su sector.
• El nivel de los tanques del edificio, medido a diario durante la temporada.
• El consumo de agua de la copropiedad: un salto repentino puede indicar acaparamiento.
• El estado del fondo de imprevistos y la cartera de cuotas de administración.

La pregunta para su comité

Si mañana hay racionamiento de agua y de energía al mismo tiempo, ¿cuántos días puede funcionar nuestro edificio y quién decide cómo se reparte el agua?

Si la respuesta depende de que no pase, esa es la señal temprana.

Fuentes: Andesco, alertas del congreso 2026, reportadas por Semana (26 de septiembre de 2026) · XM, regiones con mayor riesgo de afectación del servicio eléctrico, RCN Radio (28 de julio de 2026) · Alcaldía de Bogotá, propiedad horizontal y racionamiento de agua (4 de junio de 2024) · Decreto 1423 de 2026 sobre copropiedades afectadas por el sismo, El Tiempo (2 de octubre de 2026) · NOAA Climate Prediction Center, ENSO Diagnostic Discussion (septiembre de 2026).

En el próximo número: servicios corporativos.

¿Su edificio sabe cuántos días aguanta sin agua y sin energía? Cuénteme en los comentarios.

Jorge Mario Gómez J.
Director de RiskFrame Consulting
riskframe.co